ที่ดินเป็นทรัพย์สินอย่างแรกๆที่ทุกคนต้องการมีไว้เป็นของตัวเอง เป็นที่สร้างบ้าน เป็นที่ทำมาหากิน การจะซื้อที่ดินเปล่าซักแปลง เราจะต้องรู้และตรวจสอบก่อนว่าที่ดินที่เราจะซื้อขายกันเป็นที่ดินประเภทไหน ซื้อขายกันได้หรือเปล่่า มารู้จักประเภทของที่ดินในประเทศไทยกันครับ
ประเภทที่ดินในประเทศไทย
1.ที่ดินของเอกชน
ที่ดินที่เราจะซื้อขายกันส่วนใหญ่เป็นที่ดินของเอกชน ซึ่งจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ
1.1 ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือจะต้องมีเอกสารหนึ่งในสี่อย่างดังนี้คือ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว และโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 *)
1.2 ที่ดินที่เอกชนไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือที่เรียกว่าที่ดินมือเปล่า ซึ่งอาจจะมีหนังสือสำคัญในที่ดินบางชนิด เช่น ส.ค.1 , น.ส. 3 ,น.ส. 3ก ฯลฯ ซึ่งแจ้งการครอบครอง รับรองการทำประโยชน์ หรืออาจจะไม่มีหนังสือสำคัญในที่ดินชนิดใดเลยก็ได้
*การมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน นั้้นหมายถึงเรามีสิทธิสูงสุดในที่ดิน โดยที่กฎหมายรับรองและคุ้มครองให้ กรรมสิทธิ์เป็นอำนาจอันสมบูรณ์สูงสุด ที่บุคคลจะพึงมีเหนือทรัพย์สินแล้ว ฉะนั้นเราควรเลือกซื้อที่ดินประเภทนี้ก่อนเลย
ส่วนที่ดินมือเปล่าบางประเภทเช่น ที่ดินที่มี ส.ค.1 , น.ส. 3 ,น.ส. 3ก, น.ส. 3ข แม้ผู้ครอบครองจะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม แต่ผู้ครอบครองก็อยู่ในฐานะเป็น “เจ้าของที่ดิน” ได้ เพราะเขาไม่ได้เช่าใคร ไม่ได้อาศัยใคร เขาได้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นมา การซื้อขายที่ดินมือเปล่า ก็คือการโอนการครอบครองนั่นเอง*
2. ที่ดินของรัฐ
ที่ดินของรัฐเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทั้งสิ้น แบ่งเป็น 4 ประเภท
2.1 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
2.2 ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง หนองน้ำสาธารณะ
2.3 ที่ราชพัสดุ
2.4 ที่สงวนหวงห้าม
โดยที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินรัฐประเภทเดียวเท่านั้นที่เอกชนจะได้มาตามกฎหมายที่ดินได้
ที่ดินของรัฐชนิดหนึ่งที่สำคัญคือ ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินที่ทางภาครัฐให้สิทธิแก่เกษตรกร เพื่อใช้เป็นที่ดินทำกินด้านการเกษตรเท่านั้น ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อ-ขายที่ดิน โดยหากมีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เอกสารสิทธินี้ยังมีผลอยู่ก็จะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลใดๆ ทั้งสิ้น แต่ที่ดิน ส.ป.ก. สามารถตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมได้ (ส.ป.ก. ถือเป็นที่ดินรัฐ เพียงแต่รัฐให้สิทธิทำกิน ถ้าเราใช้ผิดวัตถุประสงค์ รัฐก็เรียกคืนที่ดิน ส.ป.ก. ได้)
สรุปหากเราจะซื้อที่ดินสักแปลง เพื่อให้ปลอดภัย เกิดปัญหาน้อยที่สุด ให้เลือกที่ดินที่มีเอกสารกรรมสิทธิ์เช่นโฉนด จะดีที่สุด แต่ถ้าไม่มีโฉนด อย่างน้อยก็ควรเป็นที่ดิน ที่มีแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ( น.ส. 3 ,น.ส. 3ก, น.ส. 3ข) ก็ยังดี
เอกสารสิทธิต่างๆเกี่ยวกับที่ดิน
อ้างอิง
-กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน มสธ.
-กฎหมายที่ดิน ร.ศ. วรวุฒิ เทพทอง
